(1) 家づくりの総予算を知る。

家づくりには、土地代と本体工事費以外にも様々な諸費用が必要になります。一般的にそれらの諸費用は本体工事費の２～４割と言われています。なお、通常「坪単価○○万円」と表現される範囲は下表の「本体工事費」です。極端に坪単価を安く宣伝している業者の場合は、下表の「建築工事費」だけを表している場合もあります。

区分	項目	内容	備考
本体工事費	建築工事費	仮設工事・基礎工事・木工事・屋根工事・金属工事・防水工事・建具ガラス工事・左官タイル工事・塗装工事・内装工事・雑工事
	外構工事費	舗装工事・排水工事・植栽工事
	設備工事費	電気設備工事・給排水衛生設備工事・ガス設備工事・換気設備設備工事・火災報知設備工事・床暖房工事・浄化槽工事
	諸経費	諸経費・保険料・瑕疵担保履行保証料
別途工事費	解体処分費		木造の場合3～5万円／坪
	地盤改良費		50～100万円（内容により大きく変動する）
	電話・ＬＡＮ工事
	給排水引き込み工事
	カーテン工事
	照明器具代
	冷暖房器具代
	家具・家電費
工事に関する諸経費	設計・監理料		本体工事費の7～10％（規模による）
	確認申請・検査手数料		5～10万（計画規模等により異なる）
	敷地測量		5万円前後
	地盤調査費		5～10万円（箇所数や方式により異なる）
	地盤保証料（任意）		約3万円
	工事完成保証料（任意）		5～10万円（保証内容により異なる）
	水道加入金		約10万円（自治体により異なる）
	地鎮祭祭典費用	神主さんへのお礼・茶菓子	1～2万円
	上棟式（任意）	職人へのご祝儀・食事台	10～15万
税金	消費税		5%
	登録免許税	土地所有権移転登記	不動産評価額の0.3～１.5％
		建物所有権保存登記	不動産価格の0.15～0.4%
		抵当権設定登記	ローン金額の0.1～0.4%
	印紙税	設計・監理契約印紙代	400円
		工事請負契約印紙代	1千万～5千万：2万円／5千万超：6万円
		金銭消費貸借契約書印紙代	1千万～5千万：2万円／5千万超：6万円
	不動産取得税		課税標準額×3%（軽減処置あり）
	固定資産税		評価額×1.4%（軽減処置あり）
	都市計画税		評価額×0.3%（軽減処置あり）
その他経費	つなぎ融資利息
	ローン融資手数料
	ローン保証料
	団体信用生命保険特約料
	火災保険
	地震保険（任意）
	適合証明検査手数料
	引越し費用
	仮住まい家賃
	司法書士報酬
土地取得	土地取得費		手付金は10％
	土地仲介手数料		土地代×3%+6万＋消費税
	消費税		0円（土地に消費税はかかりません）

(2) お金のスケジュールを知る。

注文住宅を建てるには、1年～２年の長い時間がかかります。その間に様々なタイミングで出費が必要になります。以下の図は、そのお金のスケジュールを示しています。ここで注意したいのは、住宅ローンの融資が実行されるのは、建物が完成した後だということです。従って、それまでに必要な資金に対しては、つなぎ融資を組むなどの方法が必要となります。なお、近年住宅ローンの定番となったフラット３５の場合、金融機関によってはつなぎ融資をしていない場合があるので、注意が必要です。つなぎ融資を使わない方法として、「すまいとMoney Plan」というシステムも存在します。なお、土地を先に購入する場合、土地取得から２年以内に建物が完成していないと住宅ローン減税が受けられないといったことにも注意が必要です。

(3) 減税・節税を知る

住宅の建設に関しては、さまざまな減税・節税のメニューが整備されています。家に関する税金は、決して小さな金額ではありません。しっかり計画・対策を建てることが必要です。

① 住宅ローン減税

住宅ローンを借りて家を買うと、税金が帰ってくる制度です。平成２１年からの住宅ローン減税は、控除期間は１０年間で、最大控除額は一般住宅で５００万円、長期優良住宅（２００年住宅）は６００万円となり過去最大の減税です。また、これまでは国税の所得税だけが減税対象でしたが、新たに地方税の個人住民税も減税対象になりました。住宅ローン減税による控除額のうち所得税から控除しきれない額は、住民税からも控除されるため、多くの人が減税の恩恵にあずかれる制度となっています。適用対象となるのは平成２５年までに入居した人ですが、その控除金額は平成２１・２２年の５００万円に対し、２３年・２４年・２５年は、４００万円→３００万円→２００万円と縮小します。

一般の住宅
居住年	ローン残高の上限	控除期間	控除率	最大控除額
2009年	5000万円	10年間	1.00％	500万円
2010年	5000万円			500万円
2011年	4000万円			400万円
2012年	3000万円			300万円
2013年	2000万円			200万円

長期優良住宅
居住年	ローン残高の上限	控除期間	控除率	最大控除額
2009年	5000万円	10年間	1.20％	600万円
2010年	5000万円		1.20％	600万円
2011年	5000万円		1.20％	500万円
2012年	4000万円		1.00％	400万円
2013年	3000万円		1.00％	300万円

② 相続時精算課税制度

家を買う時に、親から援助してもらうと、2500万円まで贈与税がかからないのがこの制度です。さらに、2009年12月31までに住宅を取得した場合に関しては3500万円まで適用額が拡大されます（申告期限は翌年の3月15日）。この制度を利用して、住宅ローンの借入金による支払利息を減らせば、総返済額を大幅に減らすことも可能です。ただし、相続財産が5000万円を超え、相続税がかかる場合はこの限りでありません。

③ 贈与税の軽減

平成21年度の補正予算で、「住宅取得の時限的な贈与税の軽減」というものが新たに導入されました。
これは、平成22 年末までの期間限定なのですが、「直系尊属（父母、祖父母）から、居住用家屋の取得に充てるために金銭の贈与を受けた場合には、500 万円まで贈与税を課さないこととする。」というものです。この特例は、相続時精算課税制度と併せて適用することが可能です。

④ 3000万円特別控除

自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除ができる特例です。この特例を使うと、「住宅ローン控除」は使えないという点に注意が必要です。ただし、住宅を売却した際の譲渡益に対する税金が、住宅ローン控除を１０年間受けた場合の合計金額よりも大きい場合は、3000万特別控除を利用した方が有利です。

⑤ 名義共有・財産分与・持分比率

贈与税や相続税を節税する方法として、共有名義という方法もあります。これは、親に資金援助をしてもらって、その負担割合に応じて共有登記するというものです。この場合は、贈与税はかかりません。また、家屋の評価額は現金よりも圧縮される上に減価してゆくために、相続税対策としても有効です。なお、夫婦間で互いに出資する場合も、その比率に合わせて登記する必要があります。

(4)ローンを知る。

住宅ローンには、さまざまな種類があります。種類や返済方法、その時期によって、総負担額は変わってきます。それらのメリット・デメリットを把握した上で、自分に合ったローンを見つけてください。

① 住宅ローンの種類

公的ローン	フラット35	民間ローン
住宅金融支援機構の融資のほか、財形融資や年金融資などの種類があります。一般的に、利用資格、条件などの制限が比較的厳しく設定されています。例えば、「財形住宅融資」は、会社勤務で勤め先に財形貯蓄制度がある場合、金利などの点で有利だと言われています。その他、各地の自治体にも有利な融資制度が用意されています。	民間ローンと公的ローンがタイアップして誕生した証券化住宅ローン。民間金融機関のローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売するという方式。金融機関のリスクが低いため長期固定・低金利が可能となっています。近年の低金利政策を受けて、「全期間固定型」であるこの方式が、住宅ローンの主流となっています。	銀行や保険会社、ノンバンクなど様々な金融機関で取り扱っている住宅ローンを、民間融資といいます。フラット３５が、「全期間固定型」という1つの金利タイプしかないのに対し、金利タイプが「変動型」と「固定期間選択型」の２つも扱っています。公的ローンやフラット３５に比べて利用資格・条件が緩い商品も用意されています。

② 金利とは？

固定型	変動型	固定期間選択型
全期間適用金利が変わらない。フラット３５などはこのタイプ。適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。また、返済額が一定のため、家計管理しやすい。ただし、金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなりトータルの返済額が増える。	年2回、短期プライムレートの変動にあわせて金利が見直され、それに基づいて返済額が再計算される。低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。もしも適用金利が上昇を続ければ、それにつれて返済額もアップする。（金利に上限を決めている商品もある。また途中で固定期間選択型に切り替えられる場合もある）	固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。

③ 返済方法は？

元利均等払い	元金均等払い
実際の返済額を、毎月均等に支払う方法。返済期間中、ずっと返済額はかわらない。返済当初は金利分ばかり返済するので、元金がなかなか減らない。最終的には総返済額もやや多くなると言われている。ただし、当初の返済負担を抑えながら計画的に返済できる。	元金を毎月均等にする方法。実際の支払額は、元金の減少に伴う金利の減少により、徐々に減ってゆく。元金が多く残っている支払開始期は、金利分の負担が多い。元利均等払いに比べ、やや総返済額は少ないといわれる。