土地探しをする際に、最低限知っておきたい法律のきまりがあります。ここでは、「用途地域」・「建蔽率」・「容積率」・「高さ制限」・「道路の関係」・「防火」について、簡単に紹介します。
(1) 用途地域（ようとちいき）
全ての住宅地は、法律によって12種類の「用途地域」に分けられています。この区分けによって、建築可能な用途の他、建物の高さや密度など、細かく決められていて、地域の特徴や雰囲気が大きく異なります。
土地探しをされる際は、用途地域がどのようなものか、あらかじめ予備知識をお持ちいただくことをお勧めします。
私たちにご相談いただければ、法規に関する概略をご説明させていただくことも可能です。
また、内容がわかりやすく解説されている一般の方向けの書籍などもご紹介いたします。
各地の用途地域は、右図のような都市計画地図によって調べることができます。都市計画情報は、各行政のホームページでも確認できます。
例１）東京都の場合
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/service_it/index.html
例２）東京都中野区の場合
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/015/d12800013.html
自治体によって、ホームページに情報を掲載していない場合もあり、その場合は、各自治体の担当窓口で閲覧することになります。土地を購入される前に、その敷地だけでなく周辺の状況も調べておくことをお勧めいたします。
用途地域 |
概要 |
建蔽率(%) |
容積率(%) |
第1種低層住居専用地域 |
低層住宅の良好な環境を守るための地域で、小中学校や診療所、小規模の店や店舗を併設した住宅も建てられます。 |
30 40 50 60 |
50 60 80 100 150 200 |
第2種低層住居専用地域 |
低層住宅の専用地域ですが、床面積150m2以内の店舗も建てられます。 |
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第1種中高層住宅専用地域 |
３階建て以上の中高層住宅や大学、病院、床面積500m2以下の店舗などが建てられます。 |
100 150 200 300 |
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第2種中高層住宅専用地域 |
３階建て以上の中高層住宅に加え、床面積500m2以上の事務所、飲食店などが建てられます。 |
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第1種住居地域 |
床面積3,000m2を超える店舗や事務所、パチンコホール、カラオケボックス、劇場・映画館などを建てられない地域です。 |
60 | 200 300 400 |
第2種住居地域 |
劇場・映画館、キャバレー、一定の危険物貯蔵所などの建設を禁じている地域です。 |
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準住居地域 |
風俗系店舗やキャバレーの建設は禁止されていますが、スーパーマーケットやファミリーレストランなどは建てられる地域です。 |
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この他に、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域があり、工業専用地域以外は住宅を建てることができます。 |
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低層住居系イメージ
中高層住居系イメージ
商業系イメージ
工業系イメージ
(2) 建蔽率・容積率（けんぺいりつ・ようせきりつ）
敷地に建てられる建物の面積の最大値は、「建蔽率」と「容積率」によって決められています。
建蔽率とは、その土地に対する「建築面積」の上限を定めたものです。「建築面積」とは、建物を真上から見たとき(柱または壁の中心線でみます)の面積をいいます。
容積率とは、その土地に対する「延床面積」の上限を定めたものです。「延床面積」とは、建物の全ての階の床面積を合計したものです。
「建蔽率」「容積率」は用途地域ごとに定められていますが、敷地・道路・建物の諸条件によって、都市計画地図に記載されている数値より緩和されたり抑制されたりします。特に前面道路幅が１２ｍ以下の場合、容積率は特殊な算式によって求めますので注意してください。土地を決める際は、事前に建築の専門家にご相談されることをお勧めします。
建蔽率（％）＝建築物の建築面積÷敷地面積
容積率（％）＝建築物の延べ面積÷敷地面積
(3) 高さ規制
土地に建てられる建物の高さは、様々な高さ規制によって制限されています。
具体的には、以下のような各種規制が存在します。
① 道路斜線制限
② 隣地斜線制限
③ 北側斜線制限
④ 日影規制
⑤ 高度地区規制
⑥ 地区協定
など
高さ制限が厳しい敷地だと、２階や３階が建てられない場合もあります。
逆に、いくつかの緩和制度も定めらています。
土地を決める際には、あらかじめ専門家に相談されることをお勧めします。
※斜線の角度は用途地域によって変わります。
(4) 道路との関係
・土地（敷地）は、原則として建築基準法上の道路に２メートル以上接する必要があります。
・道路に見えても、建築基準法で定められている道路としては扱えない場合もたくさんありますので注意しましょう。
例えば、特に古い住宅地などで、私道を介して道路につながっている場合などは、そのままでは家を建てることはできませんので、特に注意が必要です。
また、前面道路の幅が４ｍに満たない場合は、道路中心線からの距離が２ｍ以内の部分は、敷地として認められません。ご注意ください。
その他、地区によっては道路から１ｍないしは２ｍセットバックしないと建物が建てられない規制なども存在します。
(5) 防火の規制
特に市街地の場合、防火・準防火地域という規制が定められています。この地域内に建物を建てる場合、それ以外の地域に比べて、より高度な防火性能が必要となり、建設コストにも影響を及ぼすことがあります。
